بعد از تکمیل پسانداز برای خرید خانه و انتخاب ملک مورد نظر و توافق با فروشنده، قولنامه را تنظیم و ملک را خریداری میکنیم. بعد از گذراندن این مراحل، نوبت به تنظیم سند و واگذاری رسمی ملک میرسد. همانطور که در مطلب قبل بیان شد، برای تنظیم و ثبت سند به نام خریدار لازم است از ادارههای مختلف، از جمله شهرداری منطقهای که ملک در آن واقع شده است، استعلام دریافت کرد.
ملک مورد معامله در هر منطقه از شهر که قرار دارد، صاحب آن باید به شهرداری همان منطقه مراجعه کند. صاحب سند باید با در دست داشتن مدارک شناسایی خود و نامه‌ای که از دفترخانه برای گرفتن استعلام از شهرداری به او داده شده و همچنین مدارکی که مربوط به ملک مورد معامله است به شهرداری مراجعه تا عوارض نوسازی و پسماند را تسویه کند. هزینه‌ها همان‌جا از صاحب سند دریافت میشود. روند اداری دریافت مفاصا حساب در شهرداری ۲تا ۳ ساعت به طول میانجامد. معمولاً سه تا هفت روز بعد، جواب نامه استعلام شهرداری آماده تحویل است.
شایان ذکر است مبلغ مورد نظر بابت عوارض و نوسازی بسته به ملک مورد معامله، موقعیت آن و ارزش ملک متفاوت است.
با توجه به موارد یادشده؛ خرید و فروش ملک در دفتر خانه اسناد به ثبت نمیرسد؛ مگر اینکه عوارض نوسازی و شهرسازی آن پرداخت شده باشد. در این مرحله، ملک هر بدهی دیگری به شهرداری داشته باشد، تسویه میشود. فروشنده با نامه‌ای که دفترخانه به او داده و مشخصات ثبتی ملک در آن قید شده است؛ به شهرداری مراجعه، و کارشناسان شهرداری ؛ مواردی از قبیل اینکه ساختمان طبق پروانه ساخته شده است یا نه، _ و اگر طبق پروانه ساخته نشده باشد، فروشنده باید جریمه مربوطه را بپردازد_ بررسی می‌کنند. عوارض نوسازی برای ساختمان و زمین نیز جزء هزینه انتقال سند است که باید پرداخت شود. فروشنده باید هزینه‌ای هم برای پسماند(جمع کردن زباله ها)، و کمک به آموزش‌و پرورش به شهرداری بپردازد.
جواب استعلام و مفاصا حساب از شهرداری؛ در اولین فرصت باید به همان دفترخانهای که قرار است سند در آنجا تنظیم شود، تحویل داده شود؛ زیرا مدت اعتبار استعلام، بسته به شهرداریهای مناطق مختلف و شهری که ملک در آنجا واقع شده، از یک تا سه ماه متفاوت است. در برخی موارد، شهرداری این اعتبار را فقط تا یک ماه تمدید می‌کند.
برای مطالعهی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.
افزایش بسیار زیاد حجم پرونده‌ها و در نتیجه اطاله دادرسی (طولانی شدن زمان رسیدگی به پرونده) گاهی از مطرح شدن دعواهای نادرست، بیهوده و ناسنجیده نشئت می‌گیرد و قضات را برای صدور رای با مشکل مواجه می‌کند.
افزایش آگاهی‌های حقوقی مردم، نه فقط از طرح دعاوی نادرست و افزایش پرونده‌ها در دادگستری جلوگیری می‌کند، بلکه باعث میشود مردم در محاکم سردرگم نشوند. بنابراین ارتقاء سطح آگاهی‌های حقوقی مردم میتواند از حجم زیادپروندهها در دستگاه قضایی بکاهد و در وقت و هزینه‌های مردم نیز صرفه‌جویی شود.
در نکات حقوقی ملکی مجله دلتا، بسیاری از موضوعات حقوقی برای آگاهی بخشیدن به عموم مردم بررسی میشود. در این مطلب نیز، به یکی از ابهامات حقوقی با موضوع تعیین تکلیف اموال و داراییهای فردی که در کما قرار می‌گیرد، میپردازیم.
متاسفانه بسیار پیش میآید که افراد در اثر بیماری و یا در اثر سانحه تصادف و. ناگهان به کما میروند و در این میان به دلیل اینکه در این حالت هنوز دچار مرگ کامل نشده و فقط دچار مرگ مغزی شده‌اند، نزدیکان برای تعیین تکلیف اموال آنها اعم از املاک و حسابهای بانکی و دیگر موارد، با مشکل مواجه می‌شوند.
از آنجا که در بسیاری از موارد هزینه‌های درمان این افراد بسیار بالا است؛ فرزندان این افراد به این اموال نیاز دارند و برای اینکه اموال برای درمان فرد به کما رفته هرچه سریعتر در اختیار فرزندان قرار گیرد، لازم است اقدام حقوقی سریعتر و مناسبتر با این شرایط را انجام دهند.
به دلیل اینکه فردی که در حالت کما قرار می‌گیرد، از نظر قانون در ردیف محجورین (یعنی کسانی که به دلیل زوال عقل از اینکه بتوانند امور خود را بهطور مستقل و بدون دخالت دیگری اداره کنند و شخصاً اعمال حقوقی انجام دهند، منع شده‌اند) قرار میگیرند، بنابراین همانطور که در مطلب قبل در خصوص افراد محجور بیان شد، در این موارد نیز باید توسط دادستان برای آنها قیم تعیین شود.
اطرافیان فرد باید با در دست داشتن مدارک هویت خود و همچنین تصویر پرونده پزشکی فرد، به امور حسبی دادگاه مراجعه و نسبت به تعیین قیم برای دسترسی به اموال فردی که در کما است، اقدام کنند.
برای مطالعهی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.
در مطلب قبل به تعریف و شرایط تحقق تنصیف دارایی مرد مطابق با قانون و مقررات ایران پرداختیم. در این نوشته جزئیاتی که باید همه افراد، فرقی نمیکند زن باشید یا مرد، هنگام عقد از آن آگاه بوده و رعایت کنید را ذکر و تشریح خواهد شد.
بنابراین اام شوهر به اجرای شرط تنصیف دارایی اش پیش از درخواست و ثبت طلاق طبق قانون وجود نخواهد داشت.
1- اموالی را که مرد بعد از عقد نکاح به دست آورده است، باید در هنگام دادخواست طلاق موجود باشد. پس اگر مرد قبل از دادخواست طلاق اموال را منتقل کرده باشد، شامل این شرط نمی‌شود.
2- تا نصف اموال یعنی از یک درصد تا پنجاه درصد اموال مرد به همسرش انتقال داده خواهد شد. تشخیص اینکه چه مقدار از اموال باید به زن واگذار یا معادل آن داده شود با دادگاه است . بنابراین اامی به پنجاه درصد اموال نیست.
3- اموال به دست آمده باید وجود داشته باشد و شامل اموالی که از بین رفته یا مفقود شده ( گم شده - به سرقت رفته) یا تلف شده یا منتقل شده نمی‌شود. اثبات وجود دارایی زوج بر عهده زن است.
شایان ذکر است به دعوای تنصیف دارایی مرد همزمان با دعوای طلاق و در همان شعبه دادگاه رسیدگی میشود.
برای مطالعهی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.
همه ما گاهی در گذران زندگی شاهد مسائل حقوقی بسیاری هستیم که سئوال برانگیز است و پاسخی برای آن ها نداریم . در این سلسله مطالب برآنیم تا به برخی از این پرسش ها پاسخ دهیم تا نسبت به آنها تا حدودی آگاه شویم.
پرسش - آیا موجر به هر دلیل میتواند آب، برق و گاز منزلی که مستاجر در آن ست دارد را قطع کند؟
پاسخ - همانطور که طبق قانون مدنی در مدت اجاره، مستاجر مالک منافع مورد اجاره و متعلقات آن است، اگر مدت اجاره هنوز به پایان نرسیده باشد، چون آب، برق و گاز از متعلقات ملک محسوب میشود پس مستاجر تا پایان مدت اجاره حق استفاده از آنها را دارد. بنابراین، اقدام موجر به قطع آنها مطابق با قانون مجازات اسلامی از مصادیق ایجاد مزاحمت و ممانعت از حق است و جرم محسوب میشود.
پرسش - چکی به تاریخ روز برگشت شده است. پشت چک را دو نفر امضا کرده‌اند. آیا دارنده چک برگشتی میتواند علیه هر سه نفر (صادر کننده چک و دو نفری که پشت چک را امضا کرده اند) شکایت خود را مطرح کند؟
پاسخ - برابر قانون چک شکایت کیفری فقط علیه صادر کننده چک و به جرم صدور چک بلامحل قابل پیگیری است. و برای وصول چک با ارائه دادخواست حقوقی به دادگاه عمومی - حقوقی علیه از هر سه نفر میتوانید وجه چک برگشتی را مطالبه و با نظر دادگاه وصول کنید.
پرسش - اگر مدیر ساختمان برای تعمیرات موتورخانه یک مجتمع مسی به تعمیرکار حق احمه پرداخت کند و سپس برای مطالبه آن به ساکنان واحدها مراجعه کرده و با مخالفت مواجه شود. به این معنی که واحدهایی که مستاجر در آنها ساکن است اعلام کنند که پرداخت بر عهده آنها نیست و مالک آپارتمان باید پرداخت کند تکلیف مدیر ساختمان در خصوص این هزینه ها چیست؟
پاسخ - طبق قانون روابط موجر و مستاجر در خصوص هزینه های ملک و تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا و تاسیسات عمده نصب شده در ملک مانند دستگاههای حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد بر عهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد، با مستاجر خواهد بود. مگر آنکه در قرارداد به صورت دیگری شرط شده باشد. بنابراین در خصوص این پرسش مدیر ساختمان باید ازمالک آن واحد های مسی هزینه تعمیرات را دریافت کند.
در مطالب بعدی به ادامه پرسش و پاسخ های مهم و کاربردی خواهیم پرداخت.
برای مطالعهی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.
سامانه ثنا در دو سال اخیر برای افرادی که تحت هر شرایطی با مراجع قضایی سروکار دارند راه اندازی شده است. یکی از دلایلی که این سامانه ابلاغ الکترونیکی پیش بینی، تصویب و اجرایی شده ، کم کردن میزان ازدحام و شلوغی دادگستری ها به سبب مراجعه حضوری افراد برای اطلاع از نتیجه و پیگیری پرونده شان بوده است. دلیل دیگر آن میتواند دریافت نشدن ابلاغیه ازسوی دو طرف دعوا به دلایلی مانند تغییر محل ست یا الصاق برگه ابلاغیه در محلی غیر از آدرس داده شده در پرونده و. همچنین در نهایت بی اطلاعی فرد از روند دادرسی است.
از مهمترین اصولی که باید در فرآیند دادرسی و رسیدگی به پرونده های قضایی در دادگاه ها و به طور کلی در مراجع قضایی انجام شود، اطلاع اشخاص مرتبط با پرونده از روند بررسی و پیگیری دعوا و جزئیات مربوط به آن است. ابلاغ های قضایی و احکام راجع به آن ها همیشه از مهمترین قسمت های دادرسی به شمار می‌رود. تا قبل از راه اندازی سامانه ثنا، ابلاغ ها به صورت دستی، فیزیکی و توسط ماموران انجام میشد. اما با افزایش میزان پرونده های قضایی و گستردگی فرآیند ابلاغ و افزایش هزینه ها و دلایل دیگر، راهکاری جایگزین طراحی و انجام شدن تمام این امور از طریق سامانه ثنا و به صورت الکترونیکی امکان پذیر شده است.
در سامانه ثنا یا همان سامانه ابلاغ الکترونیکی قضایی، اوراق قضایی از جمله ابلاغیه ها و نتایج آرا و حکم ها به صورت الکترونیک در صفحه شخصی افراد و وکلا قرار می‌گیرد و باعث میشود فقط خود شخص از نتیجه آرای دعاوی خود آگاه شود. این اقدام پسندیده باعث شده است حریم خصوصی افراد حفظ شده و بسیاری از مراحلی که نیاز به حضور نیروی انسانی در تهیه و ارسال ابلاغیه ها وجود داشت، از بین برود.
بعد از ثبت نام در سامانه ثنا و انجام دو مرحلهی ثبت نام اینترنتی و حضوری و احراز هویت توسط دادگستری یا دفتر خدمات قضایی و همچنین دریافت پیامک حاوی رمز شخصی ده رقمی برای مشاهده ابلاغیه ها درسامانه ثنا، می توانید با ورود به سایت سامانه ثنا، با وارد کردن رمز عبور و کد ملی ، ابلاغیه خود را به صورت فایل مشاهده میکنید.
نکته مهمی که در خصوص سامانه ثنا وجود دارد این است که ابلاغ اوراق قضایی به صورت الکترونیک در این سامانه کافی و معتبر است و هیچ‌کس نمی‌تواند به دلیل اینکه ابلاغ به او به صورت الکترونیک انجام شده، از آثار قانونی ابلاغ معاف شود. به طور مثال شخص نمی‌تواند ادعا کند که از ابلاغ اطلاع نداشته است. این موضوع زمانی اهمیت خود را نشان میدهد که طبق قانون آئین دادرسی مدنی، بسیاری از مهلتهای قانونی برای اعتراض به احکام دادگاه ها، از تاریخ ابلاغ محاسبه و منظور میشود.
بنابراین، ارسال الکترونیک اوراق قضایی به حساب کاربری شخص در این سامانه، ابلاغ محسوب شده ومشاهده اوراق قضایی در سامانه ابلاغ قضایی ثنا، با ثبت زمان و سایر جزئیات آن ذخیره میشود. در نتیجه کلیه آثار ابلاغ واقعی را در پی خواهد داشت. فقط شخص در صورت اذعان به بی اطلاعی از ابلاغیه باید ثابت کند به لحاظ دسترسی نداشتن یا نقص در سامانه رایانه ای از مفاد آن آگاه نشده است.
برای مطالعهی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.
در سلسله پرسش و پاسخ های حقوقی مجله دلتا سوالاتی که برای عموم مردم پیش میآید بررسی و پاسخ داده میشود. در این بخش به سوالاتی که در خصوص موضوع مهم تامین خواسته مطرح شده است، به بررسی و پاسخ خواهیم پرداخت.
تامین خواسته به معنی توقیف مال به منظور دسترسی بعدی است. به عبارت دیگر خواهان می‌خواهد بعدا" با این مشکل مواجه نشود که با اعسار ( عدم دارایی )خوانده مواجه شود و با این کار امکان نقل و انتقال و یا مخفی کردن مال را توسط خوانده از بین میبرد.
مطابق با ماده 108 قانون آیین دادرسی مدنی در سه زمان مختلف امکان طرح درخواست تامین خواسته وجود دارد:
برای رسیدگی به تامین خواسته نیازی به تعیین وقت رسیدگی وجود ندارد. اگر شرایط مهیا باشد بلافاصله این قرار صادر خواهد شد.
چناچه مستند دعوی مطروحه سند رسمی و چک و سفته واخواست شده باشد جهت صدور قرار تامین نیازی به پرداخت خسارت احتمالی نیست، بنابراین چک و سفته باید در مواعد مقرر و بر حسب مورد برگشت و واخواست شده باشد و دادخواست مطالبه آن نیز در مهلت مقرر تقدیم و مطرح شده باشد.
میزان خسارت احتمالی به تشخیص دادگاه است. زمانی که خواسته، مطالبه وجه نقد باشد و دلایل و مدارک نیز قوی باشد، خسارت احتمالی معمولا بین 10 تا 15 درصد از مبلغ خواسته است.
درخواست تامین خواسته بر حسب مورد باید به دادگاه و یا شورای حل اختلافی ارائه شود که صلاحیت رسیدگی به دعوای اصلی را دارد .
چنانچه قبل از تقدیم دادخواست اصلی تقاضای تأمین خواسته شده باشد و قرار تأمین خواسته نیز صادر شده باشد ، درخواست کننده تامین خواسته مکلف است تا ده روز از تاریخ صدور قرار، نسبت به اصل دعوی ، دادخواست خود را مطرح نماید و گرنه دادگاه به درخواست طرف مقابل این قرار را لغو می‌کند.
شایان ذکر است این قرار ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ به خوانده ، قابل اعتراض است اما قابل تجدیدنظر نیست .
برای مطالعهی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.
یکی از اعمال مجرمانه و شاید یکی از ساده ترین آن ها به گمان مجرمان جعل امضا در اسناد رسمی به خصوص جعل امضا چک است. در بخش نکات حقوقی ملکی مجله دلتا، در خصوص انواع چک و نحوه وصول چک های برگشتی به تفصیل پرداخته شده است. در این نوشته به چند راهکار برای جلوگیری از جعل امضاء چک اشاره میکنیم .
جعل امضا چک از دو حالت خارج نیست:
به طور معمول کسی که امضا صاحب حساب را روی چک شبیه سازی یا به عبارت دیگر امضا او را جعل می‌کند،معمولا" از آشنایان صاحب حساب است. زیرا کسی که صاحب حساب را ندیده و از امضا او بی اطلاع است ناگزیر امضائی غیر از امضا صاحب حساب را روی چک درج می‌کند. اگر جاعل (جعل کننده)، چک را پیدا یا آن را سرقت کرده و از نمونه امضا صاحب حساب نیز بی اطلاع باشد، به نام خود و با امضایی غیر از نمونه امضای موجود دربانک امضا می‌کند.
جعل امضا روی چک درزمان صدور آن قابل تصور است ، زیرا بعد از صدور چک، احتمال جعل کم‌تر است. بنابراین برای جلوگیری از جعل امضا راهکارهای زیر توصیه میشود:
شایان ذکر است راهکار‌هایی که بیان شد،میتواند تا حدودی از جعل امضاء توسط جاعل پیشگیری کند، اما به طور قطع نمی‌توان از آن جلوگیری کرد.
برای مطالعهی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.
پس از انتخاب ملک مورد نظر برای اجاره کردن و تنظیم اجاره نامه، مالک ملک (موجر) و مستاجر از زمان تعیین شده در قرارداد دارای حقوق و تکالیفی می‌شوند. در این نوشته به این موضوع میپردازیم.
موجر فردی است که صاحب و مالک خانه و آپارتمان و یا مغازه است و آن را برای مدتی مشخص اجاره میدهد.
مستاجر فردی است که با پرداخت اجارهبها، خانه یا آپارتمان و یا مغازه را معمولا به مدت یکسال اجاره می‌کند. حقوق و تکالیف مستاجر در این مدت به شرح زیر است:
در مواردی که مستاجر خانه یا آپارتمان را رهن کامل می کند دیگر اجاره بها نمی پردازد زیرا معمولا مبلغ پیش پرداخت زیاد است و به همین دلیل اجاره ماهانه ای در کار نیست.
برای مطالعهی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.
در کشور ایران طبق حقوق و مقررات فقه اسلامی، طلاق از حقوق زوج (مرد) محسوب میشود. و مرد میتواند با رعایت شرایط قانونی مانند پرداخت حقوق مالی و طی مراحل قانونی همسر خود را حتی در صورت مخالفت او طلاق دهد. اما زوجه (زن) بدون رضایت شوهر حق طلاق ندارد مگر در شرایطی که در این نوشته به آن میپردازیم.
زمانی زن میتواند دادخواست طلاق به دادگاه خانواده ارائه دهد که یکی از شرایط مندرج در سند ازدواج ( قباله) را داشته باشد:
مطابق با ماده 1119 قانون مدنی نیز در صورتی که زن وکالت در طلاق داشته باشد، میتواند متقاضی طلاق باشد.
شایان ذکر است، علاوه بر موارد مذکور ،در هر موردی که قضات دادگاه خانواده تشخیص دهند زن در عسر و حرج ( سختی و مشقت ) قرار گرفته، با درخواست زوجه حکم طلاق صادر می‌کند.
برای مطالعهی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.
با توجه به حجم زیاد و رو به رشد پرونده های قضایی با موضوع واگذاری و خرید و فروش املاک قولنامه ای و بدون سند ، این ابهام برای افراد وجود دارد که آیا خرید ملکِ بدون سند، آنها را با معضلات حقوقی مواجه می‌کند یا خیر؟ در این نوشته به این موضوع پرداخته می شود.
سند از جمله مهمترین ادله اثبات دعوی در امور مدنی و عبارت است از هر نوشته‌ای که در مقام دعوی یا دفاع، قابل استناد باشد.
مطابق با ماده 22 قانون ثبت:
«همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک به او منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد، مالک می داند.»
بنابراین طبق این ماده در خصوص املاک، مالکیت فقط با سند رسمی قابل احراز است.
قانون مدنی اسناد را به دو دسته عادی و رسمی تقسیم می‌کند. حسب موضوع، این اسناد از اعتباری متفاوت برخوردارند. اسناد رسمی در مقایسه با اسناد عادی مزایایی دارند. از جمله اینکه سند رسمی، قدرت اجرایی دارد. در حالی که اصل در اسناد عادی، نداشتن قدرت اجرایی است. همچنین در مورد سند رسمی، فقط ادعای جعل قابل طرح است، در حالی که سند عادی علاوه بر ادعای جعل، قابل تکذیب یعنی تردید و انکار است.
بسیار دیده و شنیده میشود، یک آپارتمان به چندین نفر فروخته شده است. و همه خریداران خود را مالک ملک میدانند! و پس از مراحل قانونی حل مساله را به محاکم قضایی میسپارند. پس وجود معاملات معارض نیز از معضلات نقل و انتقال املاک با سند عادی است.
در خصوص این موضوع قانون راه حل مشخصی ارائه نکرده است. و اسناد عادی را به دلیل اینکه با توافق طرفین تنظیم و منعقد می‌شوند معتبر دانسته است.
همچنین فقهای شورای نگهبان «اطلاق مواد ۲۲ و ۴۸ قانون ثبت را در بی‌اعتبار دانستن اسناد عادی غیررسمی که قرائن و ادله قانونی یا شرعی معتبر بر صحت مفاد آنها باشد» مغایر شرع دانستهاند.
بنابراین؛ تا زمانی که اسناد عادی معتبر شناخته شود، امکان وجود برخی مسائل حقوقی برای خریداران املاک بدون سند رسمی وجود دارد.
در نتیجه اگر اسناد رسمی مورد توجه قرار گیرند و مردم در معاملات حتی با وجود بیع‌نامه و قولنامه، دقت های لازم را داشته باشند و به طور مثال حداکثر 10درصد وجوه مورد نظر را پرداخت و 90 درصد پرداخت‌ها را موکول به اسناد رسمی کنند، بسیاری از موارد ارتکاب جرائمی از قبیل ی و انتقال مال غیر، کاهش خواهد یافت.
برای مطالعهی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.
پیش از این در خصوص صدور چک بلامحل و روش های وصول چک برگشتی مطالبی بیان شد. در این مطلب قصد داریم این موضوع را شرح دهیم که اگر شخص حقوقی، یعنی شرکت ها و موسسات و ارگان ها، چک بلامحل صادر کنند، مسئولیت پرداخت وجه آن چک بر عهده کیست؟
همیشه در چک های منتسب به شخص حقوقی، با توجه به این که طبیعتا این شخص( یک شرکت) توانایی صدور چک را ندارد، یک نفر به عنوان نماینده اقدام به کشیدن چک از طرف شرکت می کند. معمولا به این صورت است که حساب و دسته چکی به نام شرکت وجود دارد. سپس نماینده ای از آن شرکت که در بیشتر موارد، مدیر عامل شرکت است، از طرف و به نام شخص حقوقی چک صادر می کند. برگشت خوردن چک باعث ایجاد مسئولیت شرکت به جبران خسارت زیان دیده می شود. بنابراین همواره مسئولیت مدنی متوجه شرکت است.
در صورتی که چکی توسط اشخاص حقوقی صادر و چک بلا محل باشد صادرکننده یا امضاکننده چک، یعنی مدیری که آن را امضا کرده و شرکت یعنی شخص حقوقی، از لحاظ حقوقی، مسئولیت تضامنی دارند. به این معنا که طلبکار یا دارنده چک میتواند وجه چک را از محل دارایی شرکت و نیز از اموال مدیری که چک را امضا کرده است، مطالبه و وصول کند.
از لحاظ کیفری نیز باید گفت: مسئولیت صدور چک بلامحل ، فقط متوجه مدیری است که چک را امضا یا صادر کرده است، به این معنا که مسئولیت کیفری متوجه شخص حقوقی نمی‌شود.
ممکن است شرکت، اعضای هیات‌مدیره داشته باشدیا اینکه صاحب امضای مجاز شرکت، چند نفر باشند. در چنین شرایطی، ممکن است یکی از صاحبان امضا، چک را امضا کرده و در اختیار دارنده قرار داده باشد.
برای مطالعهی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.
اگر شما هم جزء کسانی هستید که به دام معامله با فضول افتاده اید، در حالی‌که از فضولی بودن معامله طرف خود روحتان هم خبر نداشته، بدانید که به دردسر افتاده‌اید و بی‌دقتی آن شخص، دامن شما را هم می‌گیرد.در این مطلب به بررسی یک معامله فضولی به طور کامل میپردازیم.
معامله فضولی این است که شخصی برای دیگری یا با مال دیگری، معامله کند، بدون این که از طرف مالک اجازه خرید و فروش مال را داشته باشد.
قبل از هر چیز باید دانست که یک معامله فضولی سه طرف دارد:
ماده ۲۴۸ قانون مدنی می‌گوید: «اجازه مالک نسبت به معامله فضولی حاصل میشود به لفظ یا فعلی که دلالت بر امضای عقد نماید». مانند آن که مالک پس از وقوع معامله فضولی، مال مورد معامله را به اصیل تسلیم کند. بنابراین هرگاه مالک، معامله فضولی را اجازه کند، معامله کامل شده و صحیح است. در نتیجه، آثار حقوقی خود را خواهد داشت.
اگر مالک، معامله فضولی را رد کند، در این صورت عقد برای همیشه از بین می‌رود و هیچ گونه آثار حقوقی نخواهد داشت.
برای آن که اجازه مالک، باعث شود معامله فضولی صحیح و یک عقد کامل شود، باید شرایطی زیر را داشته باشد:
1- اجازه مالک در صورتی عقد را کامل می‌کند که مسبوق به رد نباشد. ( به این معنی که مالک ابتدا معامله ای که بدون اجازه روی مال اش انجام شده را نپذیرد و بعد از مدتی آن را به هر دلیلی قبول کند)، معامله با رد قبلی باطل شده و اجازه بعدی نمی‌تواند به آن اعتبار بخشد.
2- اجازه باید در زمان اهلیت اجازه دهنده صادر شود. در صورتی که مالک هنگام اجازه، صغیر، مجنون یا سفیه(نادان) باشد، اجازه بی‌تاثیر خواهد بود.
طبق ماده۲۴۹ قانون مدنی: سکوت مالک حتی با حضور در مجلس عقد اجازه محسوب نمی‌شود. مالک باید رضایت خود را ابراز کند، به دلیل اینکه قانون رضایت باطنی را کافی نمیداند.
شایان ذکر است در برخی مواقع فضول، تحصیل اجازه مالک را تضمین می‌کند یعنی به خریدارِ آگاه قول میدهد که اجازه مالک را بگیرد. اما اگر به تعهد خود عمل نکند، مم به جبران خسارت است و خریدار میتواند طبق قانون خسارت ناشی از انجام ندادن تعهد را مطالبه خسارت کند.
برای مطالعهی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.
مشاع به معنی ملک یا خانهای که میان چند نفر مشترک و سهم جداگانه هر یک مشخص نشده باشد. بسیار دیده شده که برخی افراد برای خانه دار شدن یا به منظور سرمایه گذاری در بخش مسکن، قصد خرید ملک دارند. اما به دلیل کمبود وجه لازم، قدرت خرید ملک را به تنهایی ندارند و به همین دلیل با دوستان و آشنایان مورد اطمینان خود به صورت شراکت اقدام به خرید می‌کنند.
در خرید و فروش ملک مشاع باید به همه جوانب توجه کرد تا از بروز اختلاف میان شرکا به هر دلیل جلوگیری شود. در این مطلب به پرسشی که ممکن است برای افراد وجود داشته باشد که چطور ملک مشاع را بدون کاهش قیمت و بی دردسر بفروشیم، پاسخ داده خواهد شد.
فروش ملک مشاع به دلیل وجود تعدد مالکان و اختلافاتی که ممکن است میان آنها باشد، دشوار است. حتی معمولاً در مقایسه با ملکی که یک مالک دارد (ملک مفروز)، معمولاً افت قیمت خواهد داشت، اما باید بدانیم که هریک از مالکان مشاع بدون اجازه دیگر مالکان، حق دارد نسبت به سهمی که مالک است،اقداماتی مثل فروش و اجاره را انجام دهد.به این‌گونه اقدامات در اصطلاح "تصرفات حقوقی" گفته میشود. در واقع این تصرفات، در عالم اعتبار واقع می‌شوند. تصرفات حقوقی در مقابل تصرفات مادی قرار دارد.
تصرفات مادی یعنی تصرفاتی که نسبت به خود مال و شکل آن صورت می‌پذیرد. هرچند تصرفات حقوقی مثل فروش سهم مشاع از ملک به موجب قانون ممکن است، ولی هرگونه تصرف مادی در ملک مشاع منوط به اجازه (اذن) تمام شرکا خواهد بود. چون با توجه به مالکیتِ مشاعی ایشان در ذره ذره ملک، هر تصرفی در سهم خود به منزله تصرف در سهم دیگری نیز خواهد بود.
برای مثال اگر علی و محمد مالکان مشاعی ملکی باشند، تصرفات مادی یا عملی هر کدام در مال مشاع مشروط به اجازه شریک دیگر خواهد بود. حال اگر علی سهمش را به رضا بفروشد، این فروش از لحاظ قانونی درست است و مانعی ندارد. اما اگر پس از انتقال مالکیت به رضا، او بخواهد به عنوان مالک جدید در ملک ست یا تصرفی تحت هر عنوان داشته باشد و محمد راضی به این عمل نباشد، میتواند مانع از تصرفات رضا شود و این ممانعت از طرف محمد، کاملا قانونی است.
به دلیل چنین مشکلاتی که در خصوص تصرفات مادی در ملک مشاع وجود دارد، شرکا سعی می‌کنند به این وضعیت خاتمه داده و ملک را از حالت مشاع خارج کنند.
شایان ذکر است املاک موروثی که بین وراث متوفی مشترک هستند نیز نمونهای از ملک مشاع محسوب می‌شوند.
برای مطالعهی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی مجله دلتا مراجعه کنید.
پرونده های ملکی که موضوع آنها اام به تنظیم سند رسمی است، از جمله دعاوی هستند که معامله صورت گرفته آنها، بر پایه قولنامه یا مبایعهنامه بوده است. قولنامه، قراردادی است که طبق آن بین خریدار و فروشنده توافق می کنند تا زمانی که مقدمات معامله از جمله مفاصا حساب دارایی، شهرداری، پایان کار و… آماده شود به آن پایبند باشند.
مطابق با ماده 10 قانون مدنی کلیه قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آنها را منعقد کرده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، صحیح و معتبر است.
بر اساس ماده ۲۲۰ قانون مدنی، خریدار و فروشنده ملک، نه فقط مم به اجرای متن نوشته و تصریح شده در قرارداد هستند، بلکه به تمام نتایجی که به موجب قانون و یا عرف و عادت از تنظیم یک معامله حاصل میشود نیز باید پایبند باشند.
فروشنده، مطابق مواد 22، 46 و 47 قانون ثبت مم به تنظیم سند رسمی است و قید نکردن آن در قولنامه موجب برائت فروشنده از این موضوع نخواهد بود. بنابراین، پس از تنظیم مبایعه نامه و عقد قرارداد بیع با تعیین دفترخانه، خریدار و فروشنده متعهد می‌شوند که در تاریخ مشخص شده، جهت پرداخت مابقی ثمن (پول) و تنظیم سند رسمی، در دفترخانه حضور یابند.
خریدار میتواند با حضور در دفترخانه در قرارداد و در همان تاریخ از سردفتر تقاضا کند گواهی عدم حضور فروشنده را صادر کند. در صورت عدم پایبندی فروشنده به تنظیم سند رسمی، خواهان مطابق با قانون آیین دادرسی مدنی، باید دادخواست خود به خواسته اام به تنظیم سند رسمی را تنظیم و تقدیم دادگاه محل وقوع ملک کند.
همچنین، خریدار میتواند ضمن دادخواست خود، صدور دستور موقت مبنی بر توقیف ملک خریداری شده را نیز از دادگاه درخواست کرده تا فروشنده در طول مدت دادرسی نتواند ملک مورد نظر را به دیگری بفروشد.
اما باید توجه داشت که در برخی قراردادها این‌گونه تصریح میشود که اگر فروشنده منصرف شده یا برای تنظیم سند رسمی مراجعه نکند، فلان مبلغ را باید بپردازد، در این صورت به فروشنده اختیار داده شده است که بین پرداخت وجه‌التزام و تنظیم سند یکی را انتخاب کند و خریدار نیز فقط میتواند یا وجه التزام یا اام یه تنظیم سند را درخواست کند ؛ مگر اینکه در قرارداد آنها، هر دو متعهد شوند، در صورتی که فروشنده در اجرای تعهد خود تاخیر کند، علاوه بر اجرای تعهد و اام به تنظیم سند، باید مبلغی را به عنوان وجه‌التزام بپردازد.
برای مطالعهی بیشتر به نکات حقوقی ، دانستنی های حقوقی مجله دلتا مراجعه کنید.
روش مطالبه سفته به این صورت است که دارنده سفته، باید در تاریخِ سررسید، مبلغ آن را درخواست کند. در صورتیکه مبلغ سفته وصول نشد، لازم است که دارنده طی 10روز از تاریخِ سررسید، سفته را واخواست کند.
واخواست؛ اولین قدم برای وصول سفته است. زمانی که سفته در تاریخِ سررسید مشخص شده، وصول نشده، دارنده سفته، بر علیه صادرکننده آن، این اقدام قانونی را انجام میدهد. واخواست را در اوراق چاپ شده، که توسط دادگستری آماده شده اند مینویسند. به جز اوراق دادگستری، بانک ها هم واخواست نامه چاپی ویژهای دارند.
یادداشت اصلیِ واخواستنامه به واخواست کننده و مامور ابلاغ، نسخه دوم واخواستنامه را به سفته دهنده یا اقامتگاه (محل زندگی) او میرساند. یادداشت سوم در دفتر واخواست دادگاه قرار داشته میشود.
برای استفاده کردن از مسئولیت تضامنیِ (مشترکِ) صادر کننده و ظهرنویسها( ضامن و یا کسی که با پشت نویسی، سفته به او منتقل شده است)، دارنده باید طی یکسال از زمان واخواست، دادخواستِ پرداخت وجه سفته را، به دادگاه ارائه دهد. اگر دارنده این مسئولیت قانونی را انجام ندهد، ادعای او علیه ظهرنویسها رد میشود.
دارنده سفته ای که واخواست شده و در زمان قانونی ادعای خود را مطرح کرده است، میتواند از دادگاه درخواست کند که اموال سفته دهنده را قبل از بررسی و صادر شدنِ حکم، به نفع او ضبط کند. در اینصورت، بعد از صدور حکم، دارنده در بدست آوردن پولش از مال ضبط شده، به سایرطلبکاران مقدم است. دادگاه هم سریعا بعد از درخواست دارنده، میتواند به اندازه وجه سفته، مالِ طرفِ دعوی را توقیف کند.
بیشتر بخوانید در:
ترک منزل توسط زن و عواقب قانونی آن
سند مالکیت تک برگ ؛ مزایا و محاسن
اگر خواسته دعوی بر علیه سفته دهنده و ظهرنویس باشد، در برگه دادخواست، در قسمت مربوط به خوانده می‌توان هم نامِ سفته دهنده و هم نامِ ظهرنویس را نوشت. در برگه دادخواست، در بخشی شرحِ خواسته، از دادگاه، محکومیت خوانده ردیف اول به عنوان سفته دهنده و خوانده ردیف دوم به عنوان ظهرنویس را به طور تضامنی درخواست کرد.
اگر واخواستِ سفته در مهلت قانونی صورت نگیرد، دیگر آن سفته مزایای حقوقیِ اسناد تجاری را ندارد و فقط یک سند عادی محسوب میشود و برای گرفتن آن تنها می‌توان آن را به عنوان یک مدرک برای وصولِ طلب استفاده کرد. یعنی زمانی که دادخواستِ اام به پرداخت وجه را به دادگاه ارائه میکنیم، آن را به عنوان یک دلیل و مدرک ضمیمه دیگر مدارک کنیم. در واقع بدون واخواست هم می‌توان جهت گرفتن سفته اقدام کرد، ولی فقط به عنوان یک رسید معمولی ارائه میشود.
درباره این سایت